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01Investment

Mit welcher Rendite ist für eine Seniorenimmobilie zu rechnen?

Die anfänglich zu erwartende Rendite liegt i.d.R. zwischen 3,0% bis 4,0% - bezogen auf den Kaufpreis. Die Mietverträge mit dem jeweiligen Betreiber werden zudem mit einer Indexierung versehen. Durch die Indexierung passt sich die Miete dem veränderten Verbraucherpreisindex nach vereinbartem Umfang an, so dass bei entsprechender Inflation mit regelmäßigen Mietsteigerungen zu rechnen ist.

Bietet der PFLEGEMARKT gute Entwicklungsmöglichkeiten für die Zukunft?

Der Pflegemarkt zählt zu den letzten Wachstumsmärkten in Deutschland. In den nächsten Jahren rücken mehr und mehr geburtenstarke Jahrgänge in ein fortgeschrittenes Alter, so dass mit einem steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zu rechnen ist. Experten rechnen bis zum Jahr 2030 mit etwa bis zu 300.000 zusätzlichen Pflegeplätzen. Für Investoren einer Pflegeimmobilie bedeutet der stark wachsende Pflegemarkt die Chance auf eine zukunftssichere und nachhaltige Kapitalanlage.

Was wird bezüglich der Mietsicherheit und Inflationsanpassung unternommen?

In einem klassischen Zinshaus hängt die Mietzahlung vom jeweiligen Bewohner/Mieter ab. Bei einem Pflegeheim hingegen pachtet der Betreiber die gesamte Pflegeeinrichtung über i.d.R. min. 20 Jahre. Aus der Gesamtpacht des Objektes erhält der Investor seine Miete. Die Mietzahlung erfolgt unabhängig von der Belegung des erworbenen Appartements. Der Pachtvertrag ist zudem indexiert (siehe auch „Indexierter Pachtvertrag“). Durch die Indexierung passt sich die Miete dem Verbraucherpreisindex an, so dass bei Inflation mit entsprechenden Mietsteigerungen zu rechnen ist.

Wie wird das Thema Rücklagen für die Instandhaltung umgesetzt?

Grundsätzlich sind Eigentümer einer Immobilie für die Instandhaltung ihrer Immobilie zuständig. Hierfür wird eine sog. Instandhaltungsrücklage gebildet. Bei Seniorenimmobilien ist der Betreiber i.d.R. für den Großteil der Instandhaltung verantwortlich, was für die Eigentümer mit einer deutlichen Entlastung bei der Instandhaltung einhergeht. (siehe auch „Dach+Fach - Klausel“).

Was ist unter der STAATLICHEN „REFINANZIERUNG“ zu verstehen?

Der Betreiber erhält die Miete von den Bewohnern, welche Bestandteil des Pflegesatzes (Kosten für Personal, Speisen, Unterbringung, etc.) ist. Falls der Bewohner die Kosten für seinen Pflegeplatz nicht aus eigenen finanziellen Mitteln (Rente, private Pflegeversicherung, Vermögen) bestreiten kann, erhält der Betreiber auf Basis eines Versorgungsvertrags nach § 72 SGB XI die Differenzkosten von den zuständigen Sozialversicherungsträgern. Entsprechend ist das Einnahmeausfallrisiko für den Betreiber für die betreffenden Bewohner reduziert, was sich wiederum positiv auf das Mietausfallrisiko für den Investor bzgl. des Betreibers auswirken kann.

02Betreiber

Erhalte ich nur Miete wenn mein Appartement belegt ist?

Der Betreiber zahlt jeden Monat die Pacht/Miete, die unabhängig von der Belegung der Appartements fällig ist. Diese Pacht/ Miete wird dann von der Verwaltung auf die einzelnen Eigentümer umverteilt. Somit erhalten Sie Ihre Pacht/Miete unabhängig von der Belegung Ihres Appartements.

Kann ich oder meine Angehörigen das Apartment selber nutzen?

Der Investor erhält für sein erworbenes Appartement, sofern dieses frei ist und ein solches im Pacht-/Mietvertrag vereinbart wurde, ein bevorzugtes Belegungsrecht und umgeht somit etwaige Wartelisten. Gerade bei gut geführten Heimen sind Wartezeiten von vielen Monaten keine Seltenheit. Da Pflegefälle in der Regel keinen Aufschub gewähren, müsste im klassischen Fall auf ein weniger gut geführtes Heim zurückgegriffen werden - jedoch nicht als Investor einer Pflegeeinrichtung. Oftmals besteht dieses bevorzugte Belegungsrecht auch für ein anderes freiwerdendes Appartement - auch in anderen Einrichtungen desselben Betreibers - so dass man örtlich nicht gebunden ist.

Was passiert bei einer Insolvenz des Betreibers?

Bei einem Pflegeappartement erhalten die Investoren die Miete von den Betreibern, welche i.d.R. über eine langjährige Erfahrung verfügen. Da die ausgewählten Betreiber oftmals weitere Pflegeheime betreiben, können Synergieeffekte und günstige Einkaufskonditionen genutzt werden. Gleichwohl ist ein Insolvenzrisiko bei keinem Unternehmen gänzlich auszuschließen. Im Insolvenzfall wird schnellstmöglich ein neuer Betreiber gesucht, der das Pflegeheim weiterführt. Bei der aktuellen und zu erwartenden Marktentwicklung (Bautätigkeit reicht vielerorts nicht zur Deckung des zusätzlichen Pflegeplatzbedarfes) sollte eine Neuverpachtung im Regelfall darstellbar erscheinen. Als Sicherheit für die Eigentümer werden die Forderungen des Betreibers i.d.R. gegenüber den Sozialträgern sowie den zu Pflegenden bereits bei Schließung des Pachtvertrages vorsorglich an die Eigentümergemeinschaft abgetreten.

Wie wird die Pacht monatlich den einzelnen Eigentümer zugänglich gemacht?

Die bestellte Hausverwaltung erhält die Gesamtmiete monatlich von der Betreibergesellschaft. Die Hausverwaltung verteilt die Mieten anschließend anteilig an die Mitglieder der Wohneigentümergemeinschaft.

Weiß ich vor dem Kauf wer der Betreiber meines Pflegeapartments wird?

Die Auswahl des Betreibers erfolgt vor Baubeginn, da die Planung und das Konzept mit dem Betreiber detailliert abgestimmt wird. In den Bestandsimmobilien ist der Betreiber schon aktiv.

03Immobilie

Wie ist meine Immobilie als Besitz abgesichert?

Für jedes Pflegeappartement wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Der Investor erhält echtes, grundbuchlich gesichertes Eigentum und nicht nur - wie bei manch anderen Anbietern - einen Fondsanteil oder eine Beteiligung. Damit kann der Grundbesitz verkauft, verschenkt, vererbt und beliehen werden.

Was versteht man in einem Pflegeheim unter SONDER- UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Als Sondereigentum ist bei einer geteilten Pflegeimmobilie das Appartement bzw. die Wohneinheit als solches zu bezeichnen. Gemeinschaftseigentum hingegen bezeichnet die Teile des Gebäudes, welche nicht ausschließlich einem Eigentümer gehören. Aufgrund der Ausrichtung einer Pflegeeinrichtung gehören dem Erwerber nicht nur das Appartement, sondern auch anteilig Flure, Bäder, Cafés, Küchen etc.. Bei der Seniorenimmobilie generiert der Investor nicht nur auf die Fläche des Appartements, sondern auch auf die Gemeinschaftsflächen eine entsprechende Miete.

Was bedeutet Dach & Fach?

Dach und Fach bezieht sich auf die Regelung im Mietvertrag bezüglich der Instandhaltungsrücklage. Gängig ist, dass der Betreiber für eine Großteil der Instandhaltung im Objekt verantwortlich ist. Die Instandhaltung für Dach und Fach verbleibt beim Eigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft. Dach bezeichnet hierbei i.d.R. das Dach inklusive der tragenden Konstruktion, Eindeckung, Dachrinnen, etc... Fach beschreibt i.d.R. die äußere Gebäudehülle sowie die tragende Konstruktion (tragende Wände) und die in den Wänden verbauten Installationen (Rohrleistungssysteme, Elektroanlagen, etc.). Objektabhängig können Heizungsanlagen, Aufzüge, Brandmeldeanlagen etc. auch noch in diesen Bereich fallen. Klarheit bringt die Prüfung des jeweiligen Mietvertrages.

Was ist die PRE-OPENING-PHASE bzw. mietfreie Zeit?

Sofern eine Pre-Opening-Phase vereinbart wurde (i.d.R. nur bei Neubauprojekten), werden i.d.R. die ersten Monatsmieten als sog. Pre-Opening-Phase verrechnet, da das Haus erst Zug um Zug belegt werden kann. Nach der Pre-Openening-Phase erhält der Investor dann seine volle Miete. Dies wird in den Pachtverträgen oder dem Kaufvertrag vereinbart und ist vor Kauf bekannt. Bei Bestandsobjekten wird i.d.R. keine Pre-Opening-Phase vereinbart, da die Apartments bereits belegt sind bzw. der Betreiber bereits im Objekt aktiv ist.

Welche Apartments sind in einem Pflegeheim besonders attraktiv für die Erwerber?

Das klassische Zinshaus mag neben der Mietrendite auch eine exponierte Lage oder einzigartige Architektur für sich reklamieren. Die individuelle Auswahl des einzelnen Appartements, die bei einem klassischen Zinshaus oft mit vielen Überlegungen im Hinblick auf eine gute Vermietbarkeit vorgenommen wird, tritt bei einem Pflegeheim aufgrund der Gleichheit der Appartements in den Hintergrund. Alle Appartements bieten nahezu die gleichen Eigenschaften und erlösen je m² Fläche die gleiche Miete, unabhängig davon, ob das eigene Appartement tatsächlich bewohnt ist oder nicht. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen. Seniorenappartements sprechen besonders Investoren an, die eine langfristige Investition mit entsprechender Verwaltung schätzen. Die Gesamtpacht wird gleichmäßig auf die gesamte Fläche des Pflegeheims berechnet und auf die Investoren entsprechend ihrem Miteigentumsanteil verteilt.

Wer ist zuständig für die Nebenkostenabrechnung?

Die Lieferverträge mit den Energieversorgern werden i.d.R. direkt vom Betreiber geschlossen. Um den Rest kümmert sich i.d.R. der eingesetzte Verwalter. Somit entsteht für die Eigentümer kein zusätzlicher Verwaltungsaufwand, z.B. durch die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen.

Wie wichtig ist die STANDORTWAHL / LAGE für den Erfolg eines Pflegeheims?

Vor Errichtung eines Pflegeheims wird eine Standortanalyse erstellt. Nur wenn die Rahmenparameter einen wirtschaftlichen Betrieb erwarten lassen, wird das Objekt gebaut. Neben den Investoren haben natürlich auch der Betreiber und die Gemeinde/Stadt ein vitales Interesse am wirtschaftlichen Erfolg der Pflegeeinrichtung. Daher richtet sich die Standortauswahl nach dem Bedarf der Region. Aus diesem Grund finden Sie etablierte Pflegeeinrichtungen nicht nur in 1a-Lagen und Metropolregionen.

Wer kümmert sich um die VERWALTUNG eines Pflegeheimes?

Für jede Pflegeeinrichtung wird ein spezialisierter Verwalter eingesetzt. Die Aufgaben des Verwalters sind u.a. die Einziehung der Mietzahlungen vom Betreiber und Verteilung an die Eigentümer, das Monitoring (Einholung von Betreiber- und Belegungszahlen, sofern im Mietvertrag vorgesehen), die Überwachung der getroffenen Vereinbarungen sowie die Bestellung der jährlichen Eigentümerversammlungen, in welchem die Investoren über die Betreibung sowie Ihre Pflegeeinrichtung als solches informiert werden. Der Verwalter wird i.d.R. beim Verkauf der Seniorenimmobilie für 3 Jahre bestellt.

Kann ich meine Seniorenimmobilie jederzeit verkaufen?

Eine Seniorenimmobilie kann wie jede andere Immobilie jederzeit wieder verkauft werden. Der Verkaufspreis orientiert sich i.d.R. an der Marktsituation (Angebot und Nachfrage) sowie am natürlich am Zustand, der Mieteinnahmensituation sowie Laufzeit des Mietvertrages.

04Kaufabwicklung

Wie funktioniert der Kaufprozess einer Seniorenimmobilie?

Beim Kauf einer Seniorenimmobilie wird der Investor bestmöglich unterstützt, um den zeitlichen Aufwand zu minimieren. Nach finaler Kaufentscheidung erhält der Erwerber von dem mit dem Objekt betrauten Zentralnotar einen Kaufvertragsentwurf nebst sämtlichen Bezugsurkunden (Pachtvertrag, Teilungserklärung, Verwaltervertrag etc.). Nach Erhalt dieser Unterlagen beginnt eine 14-tätige Frist, in welcher letzte Fragen und Abstimmungen vor dem Kauf geklärt werden können. Nach Ablauf der Frist wird der Kaufvertrag im Rahmen eines Notartermins beurkundet. Sofern der Erwerber den Kauf finanzieren möchte und das kundenseitig ausgewählte Kreditinstitut dem Erwerber die Kreditunterlagen bereitgestellt hat, können die entsprechenden Grundschulden i.d.R. parallel im Rahmen des Notartermins mitbeurkundet werden, so dass lediglich ein Termin notwendig ist.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf der Pflegeimmobilie an?

Grunderwerbsteuer (bis 6,5% des Kaufpreises, je nach Bundesland) sowie Notar-, Gerichts-, bzw. Grundbuchkosten (ca. 1,5 - 2,5% des Kaufpreises)

Welche steuerlichen Aspekte finden für mich als Investor Anwendung?

Es gelten i.d.R. die üblichen, steuerlichen Rahmenbedingungen:
Investoren können den Gebäudeanteil i.d.R. mit 2% jährlich abschreiben (AfA). Die Außenanlagen werden zudem oftmals deutlich höher abgeschrieben, so dass hier in den ersten Jahren ein positiver steuerlicher Effekt entsteht. Der Grundstücksanteil am Kaufpreis kann nicht abgeschrieben werden. Ein möglicher Verkaufsgewinn ist nach Ablauf der Spekulationsfrist von derzeit 10 Jahren nach i.d.R. steuerfrei.

Bei diesen FAQs handelt es sich um unverbindliche Informationen. Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann nicht übernommen werden. Maßgeblich für eine Beratung/Kaufentscheidung sind die Kaufvertragsunterlagen des jeweiligen Objektes in der jeweils gültigen Fassung. Die aufgeführten Parameter sind nicht als allgemeingültig zu betrachten und können sich objektabhängig sowie zukünftig generell ändern.